Bestemmingsplan wijzigen

Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een afgebakend stuk grond of gebied. Zo mag een bepaalde plek bijvoorbeeld voor wonen, recreatie of bedrijvigheid gebruikt worden.

Voor uw project kan het nodig zijn het geldende bestemmingsplan te wijzigen. Bureau Verkuylen kan het nieuwe bestemmingsplan opstellen en u verder begeleiden bij de procedure door te overleggen en te corresponderen met de gemeente en andere betrokken instanties.

Wij hebben uitgebreide ervaring bij het uitvoeren van projecten van diverse omvang en complexiteit en hebben kennis van alles wat bij een bestemmingsplan komt kijken.

Het wijzigen of herzien van een bestemmingsplan kan op meerdere manieren. In een bestemmingsplan is soms een bevoegdheid opgenomen voor het wijzigen van het plan voor bepaalde typen projecten. Voldoet uw project aan de gestelde voorwaarden, dan kan een zogenaamd wijzigingsplan worden opgesteld en geldt een kortere procedure dan voor het bestemmingsplan. Is dat niet het geval dan dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

Hieronder lichten wij uitgebreid toe wat een bestemmingsplan is, hoe de procedure verloopt en wat de kosten voor u zijn.

• Wat is een bestemmingplan?
• Hoe verloopt een bestemmingsplanprocedure?
• Wat kost het opstellen van een bestemmingsplan?

Wat is een bestemmingsplan?

Een bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen: de toelichting, de regels en de verbeelding (of plankaart).

• De toelichting bevat een beschrijving van de gewenste ontwikkeling of het gebied, een toetsing aan het relevante beleid, een verantwoording voor de gekozen bestemmingen en toont aan dat de ontwikkeling uitvoerbaar is. Om de uitvoerbaarheid te beoordelen wordt naar verschillende aspecten gekeken: milieu (o.a. bodem, geluid, geur, veiligheid), archeologie, ecologie, water en financiën. Voor deze aspecten kan een specialistisch onderzoek nodig zijn.
• In de regels en op de verbeelding is opgenomen of en hoe er gebouwd mag worden en waar de gebouwen en onbebouwde gronden voor mogen worden gebruikt. In de regels kunnen bijvoorbeeld bepalingen opgenomen worden ten aanzien van de hoogte of oppervlakte van gebouwen, het aantal woningen dat mag worden gerealiseerd, restricties aan het bewerken van de grond, etc.
• De verbeelding is een tekening met bestemmingsvlakken, bouwvlakken en aanduidingen. De regels en de verbeelding vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

Wij stellen bovenstaande onderdelen op waarbij wij de coördinatie van de verschillende aspecten op ons nemen. Daarnaast begeleiden wij de procedure richting de gemeente.

Hoe verloopt een bestemmingsplanprocedure?

Een bestemmingsplanprocedure bestaat - in de meest uitgebreide vorm - uit de volgende stappen:

1. principeverzoek
2. voorontwerpbestemmingsplan
3. inspraak en overleg
4. ontwerpbestemmingsplan
5. zienswijzen
6. vastgesteld bestemmingsplan
7. beroep en voorlopige voorziening
8. onherroepelijk bestemmingsplan

1. Principeverzoek
Als uw initiatief niet in het geldende bestemmingsplan past, kunt u de gemeente vragen of zij bereid is het bestemmingsplan te herzien. Wij kunnen voor u een principeverzoek bij de gemeente indienen. Het college van burgemeester en wethouders ("het college") zal dan een formeel standpunt innemen of zij - al of niet onder voorwaarden - bereid is om medewerking te verlenen aan uw initiatief. Na een positief principebesluit kan het bestemmingsplan worden voorbereid.

2. Voorontwerpbestemmingsplan
Het voorbereiden van het voorontwerpbestemmingsplan bestaat uit het opstellen van de toelichting, de regels en het tekenen van de verbeelding (de plankaart). In deze fase worden meestal ook de benodigde onderzoeken uitgevoerd. Nadat het voorontwerpbestemmingsplan ambtelijk is getoetst en akkoord is bevonden, beslist het college uiteindelijk of het plan ter inzage gelegd mag worden.

3. Inspraak en overleg
Het voorontwerpbestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kan een ieder op het plan reageren. De gemeente stuurt het plan tevens aan de provincie en het waterschap. De gemeente beantwoordt alle ingekomen reacties.

De terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan is geen wettelijke vereiste. Bij plannen die weinig impact op de omgeving hebben kan de gemeente besluiten deze stap over te slaan.

4. Ontwerpbestemmingsplan
Nadat de inspraak- en overlegreacties zijn beantwoord en eventuele aanpassingen in het plan zijn verwerkt, besluit het college het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Dit is een wettelijk verplichte stap.

5. Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan ligt ook zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn kunnen belanghebbenden op het plan reageren door middel van het indienen van een zienswijze. De gemeente beantwoordt alle zienswijzen.

6. Vastgesteld bestemmingsplan
Nadat de ingekomen zienswijzen zijn beantwoord, stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. Bij ongewijzigde vaststelling wordt het vaststellingsbesluit binnen twee weken gepubliceerd. Bij gewijzigde vaststelling vindt dit na maximaal zeven weken plaats. Na publicatie start de beroepstermijn van zes weken. Het vaststellingsbesluit staat open voor beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er zijn drie scenario's:

• Geen beroep
  Indien geen beroep is ingesteld treedt het bestemmingsplan een dag na afloop van de beroepstermijn in werking. Het bestemmingsplan is dan tevens onherroepelijk.

• Wel beroep en geen voorlopige voorziening
  Indien wel beroep is ingesteld, maar geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, treedt het bestemmingsplan een dag na afloop van de beroepstermijn in werking, maar is dan nog niet onherroepelijk. De gemeente mag een omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) verlenen. Een initiatiefnemer mag bouwen of het nieuwe gebruik starten, maar loopt wel het risico dat het gebouwde gesloopt moet worden of het nieuwe gebruik gestaakt, als de rechter het vaststellingsbesluit vernietigd. Het bestemmingsplan is pas onherroepelijk nadat de rechter heeft beslist op het ingestelde beroep.

• Beroep en voorlopige voorziening
  Indien beroep is ingesteld en verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, dan treedt het bestemmingsplan niet in werking totdat de rechter over dat verzoek heeft beslist. Als de (voorzieningen)rechter heeft besloten dan is het bestemmingsplan op dat moment tevens onherroepelijk.

Wat kost het opstellen van een bestemmingsplan?

De kosten van een bestemmingsplanwijziging bestaan uit de volgende posten:

1. Het opstellen van het bestemmingsplan zelf. De werkzaamheden zijn afhankelijk van de omvang en complexiteit van het plan. Dit onderdeel zijn de kosten van onze werkzaamheden.
2. Bij sommige plannen kan een (financiële) tegenprestatie vereist zijn als compensatie voor de ontwikkeling. Dit speelt vaak bij ontwikkelingen in het buitengebied in de provincie Noord-Brabant. De hoogte van deze compensatie is afhankelijk van het ontwerp en kan daardoor (sterk) variëren. Samen met de initiatiefnemer zoeken wij naar de juiste balans tussen ontwerp en kosten.
3. Het uitvoeren van (milieu)onderzoeken (bodem, geluid, archeologie, etc.). In bepaalde situaties is heel duidelijk dat onderzoek wettelijk verplicht is. Maar soms kan op basis van een goede argumentatie aangetoond worden dat onderzoek niet noodzakelijk is.
4. De (gemeentelijke) legeskosten voor begeleiden van de procedure. De legeskosten zijn in de gemeentelijke legesverordening vastgelegd.
5. De (gemeentelijke) plankosten. De Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente om bepaalde kosten, zoals de planschade, aanleg van riolering en bestrating op de initiatiefnemer te verhalen. De gemeente vraagt de initiatiefnemer een overeenkomst te tekenen waarin afspraken worden gemaakt over deze kosten. De gemeente en de initiatiefnemer kunnen dit 'kostenverhaal' vastleggen in een zogenaamde anterieure overeenkomst.